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Grundelemente beim Immobilienkauf in Florida
Der
Immobilienmakler: Der Verkäufer einer Immobilie nutzt gewöhnlich die Dienste eines Immobilienmaklers, der ihm bei
der Suche nach einem Erwerber behilflich ist. Bei den Maklerverträgen müssen verschiedene Typen unterschieden werden.
Bei einem “multiple listing”-Vertrag wird ein Makler eingeschaltet, der im allgemeinen das ausschließliche
Verkaufsrecht hat, wobei dieser Makler seine Makleraufträge mit anderen Maklern poolt und die Provision nach einem vorher
festgelegen Schlüssel aufgeteilt wird. Der Makler beansprucht gewöhnlich die Maklergebühr, sobald er einen
Käufer gefunden hat, der bereit und in der Lage ist, das Eigentum zu kaufen und nach erfolgter Eigentumsübergabe.
Als Maklergebühr wird normalerweise ein Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. In Florida müssen die Immobilienmakler
von Gesetzes wegen amtlich zugelassen sein.
Der Multiple-Listing-Service
In SWFL sind fast alle Immobilienmakler Mitglied einer oder mehrer Immobilienvereinigungen (Board
of Realtors). Diese Mitgliedschaft berechtigt den Beitritt zu MLS- Systemen. (Multi-Listing-Service).
Diese Mitgliedschaft
verpflichtet jeden Makler, seine zu verkaufenden Objekte innerhalb einer kurzen Zeitspanne in dieses System einzugeben.
Das Resultat dieses Zusammenschlusses ist, daß ein jeder Makler mit MLS –Berechtigung, Zugriff auf alle im System
befindlichen Objekte hat, diese anbieten, besichtigen und verkaufen kann. Der Angebotspreis und die Courtage sind bereits
aus den MLS- Daten ersichtlich. Der Kaufpreis ist verhandelbar. Die Courtage spielt für den Käufer keine Rolle,
denn die Maklerprovision zahlt immer der Verkäufer. Der Vollzug des Kaufvertrags
Sobald Verkäufer und potentielle Käufer
zusammengebracht worden sind, schließen sie einen Kaufvertrag ab, der der Schriftform bedarf und gewöhnlich in
einer Standardformularform abgeschlossen wird. Der Käufer macht eine Anzahlung auf den Kaufpreis, die häufig beim
Makler, dem Anwalt des Verkäufers oder der Gesllschaft, die die Eigentumsrechte überprüft, title company genannt,
hinterlegt wird, . Diese Anzahlung wird normalerweise nur dann zurückgewährt, wenn der Vollzug des Kaufvergrages
durch Gründe verhindert wird, die nicht vom Käufer zu vertreten sind.
Sobald der Käufer sich davon
überzeugt hat, daß das Eigentumsrecht genügend nachgewiesen ist, wird er zum Vollzug des Kaufvertrages schreiten,
wobei die Parteien den “deed” (Eigentumsbrief) Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises übergeben und dem
Käufer alle anderen Dokumente, die sich auf das Grundstück beziehen, ausgehändigt werden. Hypotheken, die auf
dem Grundstück ruhen, werden entweder durch die Finanzierung des Käufers abgelöst, wobei der Käufer--hypothekarisch
gesichert--neue Mittel aufnimmt, um die alte hypothekarisch gesicherte Forderung abzulösen, oder aber der Käufer
übernimmt manchmal die hypothekarisch abgesicherte Verpflichtung des Verkäufers. Was ist ein Short Sale?
Ein Short Sale bezeichnet einen
Immobilienverkauf, bei dem die Bank oder das Hypothekeninstitut die ausstehende Schuld eventuell reduzieren würde, da
der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, die Schulden bezahlen zu können. Die ausstehende Schuld wird aufgrund
der Beurteilung der individuellen Situation reduziert. Ein Short Sale wird in der Regel angestrebt, wenn als Alternative eine
Zwangsvollstreckung oder Konkursverfahren droht. Das Finanzinstitut versucht dann mit einem Short Sale den Verlust auf dem
Darlehen zu minimieren, bevor es zu einer Zwangsvollstreckung kommt. Ein Short Sale ist nichts anderes, als das Aushandeln
einer reduzierten Schuld mit den Hypothekenhaltern. Banken und Hypothekeninstitute haben in der Regel eine spezielle Abteilung,
welche für Short Sale Transaktionen zuständig ist. Diese Abteilung bekommt mehrere Angebote auf das Anwesen und
kann bis zu 6 Monaten brauchen, bis eines der Angebote akzeptiert wird. Es kann dazu kommen, dass das Anwesen für mehr
verkauft wird als der gefragte Verkaufspreis.
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